2026年3月 アーカイブ

作製するのが面白くなってきました。(笑)
契約不適合責任。
宅建でつかう契約不適合責任は、民法+宅建業法の知識が必要です。
宅建業者が自ら売主となって一般人に売るので、民法よりも厳しい規定になっているわけです。
本問のカスタマーB（一般人）に宅建業者であるAが自ら売主となって新築物件を販売していくっていう設定です。
で、まず、契約不適合責任って言うのは。当初の契約と、種類、品質、数量、権利の移転、に関して契約と違うときに、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除を相手に言っていけますよ。ってやつです。
で、民法ではこの中で、種類、品質については買主がその不適合を知った時から1年以内に買主に言わないとダメです。
「気が付いたよ」って言うって事ね。（請求はしなくても良い）
そうしないと、もう権利を主張出来ません。
ただし、宅建業法では知ってから1年だと短くて素人のお客さんに不利って事で「引き渡しから２年以上とする特約」よりお客さんに不利な内容の特約は無効となり、デフォルトの民法の規定「知った時から１年以内に通知すればOK」になります。って言うこと。
とするとね？
本問は特約を定めない訳ですから、デフォルトの民法の規定になるというだけで別に宅建業法に違反しておりません。
むしろ客B側が有利の契約とも言えます。(笑)
つまり〇ですね。
ちなみに、なぜ「種類、品質」だけで、「数量、権利の移転」に関しては通知の縛りがないのかと言えば、これは時が経っても後で契約不適合が解り易いからです。種類、品質は時間がたつとさっぱりわからなくなるので、通知義務があるって言う訳です。
最後ですが、いつまでも売り手が契約不適合責任について責任を持ち続けるのも不公平なので、引き渡し後１０年経過したら時効になります。（契約後１０年ではありません。）
また、知ってから５年以内に請求しなくても時効になりましのでご注意ください。

上記全部分かれば、契約不適合責任、宅建士試験では間違うことは無いと思います。

結論から言うとこの様な特約を付けても、その文言の部分は無効になります。間違いやすいのは契約全てが無効になるわけではありません。
契約自由の原則で基本的に契約したものは有効となりますが、本問の様にクーリングオフの法律に反するような内容ではクーリングオフの法律自体が意味が無いことになってしまいますので、無効となります。
付け加えて言うならば、公序良俗に反する内容も無効となりますが、契約全体が無効になるわけであありません。あくまでその部分です。で、、、。普通の人が思うほど、そう簡単に公序良俗違反と言うことにはならないので、。そこも注意が必要です。

グーグルさん、宜しくどうぞ。
3問目です。
賃貸して甲建物を貸してる時点で、AはBに占有させてるわけです。
契約に基づいて適法に占有しているBに対して、占有回収の訴えは使えません。
❌となります。
不法占拠されたって言う事であれば使えます。

本問は中古のマンションの取引となります。
宅地建物取引業者が自ら売主となって販売する時は、引き渡し前の手付金中間金について10%を超えた場合、その全額に保全措置を講じないといけません。
本問の場合、手付金の時点では10%以下の200万なので、保全措置を講じる必要は無いですが、中間金を貰った時点で10%を超えますので、保全措置が必要です。
ここで重要なのは、200万を超えた部分に保全措置を講じるのではなく、最初の200万も含めた計300万に保全措置を講じる必要が有ります。
ちなみに、未完成物件の売買の場合は10%ではなく、5%なので注意して下さい。新築の話です。
それと、手付金中間金がが1000万を超える場合も保全措置が必要です。
これは、超える金額を受け取る前にする必要があるので、受け取った後となってる本問は❌って言う事になります。

ホームページを開設しました。
グーグルも検索してくれませんので、1日1問ずつ出題します。

この問題の解答は❌
クーリングオフによる解除が行われた場合、手付金はBに返金する必要が有りますが、倍払いする必要はありません。
もっとも、Aの方から解約した場合は、Bに対して貰った手付金を倍払いする必要が有ります。